Fiscalidad en Arrendamientos: Claves para Alquilar Viviendas y Locales
Alquilar un inmueble de tu propiedad como particular puede ser una gran manera de obtener ingresos extra, pero también implica una serie de obligaciones fiscales que debes conocer para evitar problemas en el futuro.
En este post vamos a analizar cada uno de los casos más habituales y sus principales implicaciones fiscales para resolver todas tus dudas. Empecemos.
Alquiler de un local, nave u oficina a una empresa (o autónomo) para que desarrolle su actividad.
En este caso el arrendador deberá darse de alta en el censo de empresarios de AEAT y emitir una factura mensual incluyendo el 21% de IVA y retención del 19%.
Trimestralmente debe presentar la declaración de IVA y anualmente incluir los rendimientos obtenidos durante el ejercicio en la declaración de la Renta como Rendimientos de Capital Inmobiliario.
Alquiler de vivienda como residencia habitual:
Para que tenga esta consideración especial y pueda aplicar los beneficios fiscales es obligatorio que el contrato de alquiler indique expresamente que será la residencia habitual del inquilino y sea por una duración superior a 1 año.
Este es el caso más sencillo ya que la única obligación es declarar los rendimientos obtenidos durante el ejercicio en la declaración de la Renta como Rendimientos de Capital Inmobiliario.
Además, como mencionábamos antes esta tipología de alquiler goza de un beneficio fiscal especial pudiendo aplicar una reducción de entre el 50%-90% del rendimiento obtenido.
Alquiler de vivienda de temporada:
Se da cuando el contrato de alquiler de la vivienda se realiza por un periodo inferior a 1 año, como suele darse en el alquiler a estudiantes.
Las obligaciones fiscales son las mismas que en el caso anterior pero, lamentablemente, no se puede aplicar la reducción por arrendamiento de viviendas habitual
Alquiler de viviendas turística:
Se trata de un tipo de alquiler cada vez más extendido gracias a la proliferación de plataformas online de alquiler que lo facilita y a su alta rentabilidad.
Este tipo de alquiler se caracteriza porque su duración suele ser inferior a 30 días y debe cumplir con una serie de obligaciones formales propias en cada Comunidad Autónoma.
En estos casos las obligaciones fiscales dependerán de los servicios que se incluyan:
– Si únicamente se trata del alquiler del inmueble para la estancia seguirá teniendo la consideración de Rendimiento de Capital Inmobiliario manteniendo como única obligación incluirlo en la declaración de la Renta, sin posibilidad de aplicar la reducción especial (mismo caso que en el alquiler por temporada).
– Si en cambio se alquila junto con otros servicios como limpieza durante la estancia, restauración… Hacienda lo considera Actividad Económica como Alojamiento Turístico Extrahotelero conllevando las obligaciones fiscales propias de un empresario como son:
- Alta en el censo de empresarios de AEAT, emitir una factura mensual incluyendo el 10% de IVA, presentar declaración trimestral de IVA y pagos a cuenta del IRPF…
- Además en este caso al ser una Actividad Económica el propietario deberá darse de alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos.
A parte de las obligaciones fiscales vistas, según la tipología del alquiler, algunos de nuestros clientes nos trasladas algunas dudas más concretas. Entre las más habituales y que pensamos que pueden servir de ayuda a otros propietarios podemos mencionar:
¿Y si alquilo la vivienda por habitaciones?
Algunos propietarios, buscando maximizar los beneficios, deciden alquilar la vivienda por habitaciones. Esto no afecta a su tributación que mantendrá, en líneas generales, las mismas obligaciones que tenga en función del uso y temporalidad del contrato.
¿Y si decido gestionarlo a través de un tercero?, ejemplo inmobiliaria especializada?
Es el claro ejemplo de hacerlo mediante una inmobiliaria especializada, muy habitual cuando el arrendador alquila viviendas de costa lejos de su residencia.
En este caso podemos tener dos situaciones:
– Si la empresa solo hace de intermediaria y sigue siendo el propietario quien hace el contrato con el inquilino, estaríamos en un caso normal de arrendamiento, pudiendo incluir la factura de servicios de la empresa como gasto deducible.
– En cambio, si la empresa se encarga directamente de alquilar y firmar a su nombre el contrato de alquiler con el inquilino, se entiende que el propietario cede el inmueble a esta empresa para su explotación. En este caso el propietario debe darse de alta en el censo de empresarios de AEAT y emitir una factura mensual a la empresa incluyendo el 21% de IVA y retención del 19%. Posteriormente tendrá que declarar trimestralmente el IVA y anualmente incluir los rendimientos obtenidos durante el ejercicio en la declaración de la Renta como Rendimientos de Capital Inmobiliario.
¿Y si quiero hacerlo constituyendo una sociedad propia que arrende los inmuebles?
Esto lo suelen valorar algunos propietarios pensando en obtener algunos beneficios fiscales como buscar un tramo fiscal más ventajoso en caso de altos rendimientos, poder acogerse a tipo reducidos de impuesto de sociedades en caso de ser gran tenedor, protección del activo, evitar imputación de rentas en los periodos que no se alquile…
Pero Hacienda establece que para que un arrendamiento pueda considerarlo Actividad Económica debe tener un motivo económico válido, que lo justifique y tener al menos un trabajador asalariado a jornada completa por necesidades de gestión.
Por nuestra experiencia sabemos que existen muchos otros matices que quizá puedan resultar un poco enrevesados, no os preocupéis poneros en contacto con nosotros, explicarnos vuestro caso concreto y estaremos encantado de ayudaros y buscar la mejor solución para vosotros.
Esperamos que esta información te haya sido de interés y ayuda.
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